房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象_YOBO体育App官方下载

时间:2021-07-31 00:56 作者:YOBO体育App官方下载官网
本文摘要:在一般意义上很难把房地产开发商与骗子混为一谈。但是现实有时候却又是那么怪异,他们跑到了一起,一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和骗子说道到一块,说白了就是他们都在偷走。 骗子一般偷走的是钱和物,有时候还有外遇的。那开发商偷走的究竟是什么呢?再行充满著税不说道,答案是面积。对于偷走面积这一众说纷纭,坚信做到房地产的和做到建筑设计尤其是做到住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都会实在陌生。 那么这个偷走面积究竟是怎么一其实呢?

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在一般意义上很难把房地产开发商与骗子混为一谈。但是现实有时候却又是那么怪异,他们跑到了一起,一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和骗子说道到一块,说白了就是他们都在偷走。

骗子一般偷走的是钱和物,有时候还有外遇的。那开发商偷走的究竟是什么呢?再行充满著税不说道,答案是面积。对于偷走面积这一众说纷纭,坚信做到房地产的和做到建筑设计尤其是做到住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都会实在陌生。

那么这个偷走面积究竟是怎么一其实呢?现在用一个显住宅项目来举例说明,难免把这个项目称为1㎡用地项目。这个项目只有1㎡的用地,政府规定不能建3㎡建筑面积的住宅,开发商在报建时也是按3㎡建筑面积展开报建,但待竣工验收后通过违章扩建加建,使住宅实际建筑面积超过了4㎡。很显著开发商偷走了1㎡的建筑面积。

开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就早已为竣工验收后如何更容易偷走面积想好了方案。下面我大约的阐释一下开发商偷走面积的一般手法。

各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不必计算出来建筑面积或计算出来一半建筑面积的规定,而目前开发商正是主要利用了这些规定来展开偷走面积的。例如层高<2.2m建筑空间不必计算出来建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算出来一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不必计算出来建筑面积、不堵塞的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算出来,有些地方堪称规定了双层高阳台不必计算出来建筑面积。

利用不堵塞的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算出来这规定开发商可以把阳台设计得相当大例如10㎡,等到竣工验收后再行把阳台堵塞成一间房不定厅,通过这一方法可以偷走5㎡;利用双层高阳台不必计算出来建筑面积这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡,等到竣工验收后把双层高阳台堵塞,而且在线脚加上辟一层楼板,通过这一方法可以偷走了20㎡;利用室内局部2层高的空间只要计算出来一层的建筑面积这一条,开发商可以在室内设计一个双层低的空间,例如面积也是10㎡,等到竣工验收后,在双层低空间海面加建一层楼板,这样也可以偷走10㎡;至于层高<2.2m建筑空间不必计算出来建筑面积这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型,例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室,等到竣工验收后再行往下多凿几十厘米,这样就能获得一个长时间用于的空间了,通过这一招,可以精彩偷走到几十上百甚至更好的面积;利用落地凸窗和普通凸窗偷走面积这一招用的最一般来说了,也不用多说道,只不过现在有些地方容许了凸窗的高度,偷出来的面积净高一般只有2M,早已不好用了。以上偷走面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高<2.2M的建筑空间这3种方式去偷走的却是较为含蓄的偷法,因为不必须做到过于多的改动;利用双层高阳台和室内双层低空间去偷走的次之,却是必须减少一层楼板,而且双层高阳台堵塞还不会对外立面有相当大的影响;现在还有利用天井来偷走面积的方法(把以后要改为房间或厅的空间再行留成一个凹槽状的天井,完工后再行每层加建楼板)堪称彪悍。这些偷走面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时用于,这样,60㎡1房1厅的住宅可以偷成90㎡3房2厅,80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等,更有甚者,每套住宅偷得的面积能占到该套住宅建筑面积的100%。

那究竟开发商为什么要偷走面积呢?是为了给购房者更好的实惠吗?表面上看样子是,其实不然。其目的是钱。下面我们做到详尽的分析。

在这里我们首先要向大家讲解一个政府规划部门对一个项目建筑面积总量掌控的指标建筑容积率。下面套用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG/T22-2006)中建筑容积率的定义:在建设用地范围内,所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。还是拿上面举例用的1㎡用地项目来说吧,政府规定了这个项目的容积率是3,也就是这个项目地上部分不能建3㎡的建筑面积。

这个容积率指标与这块地的总价有相当大的关联,一般来说容积率越高,地价越高。假设开发商在这个项目卖地花上了9000元,每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商老老实实的盖楼,不必偷走面积的伎俩,那这楼每平方米的成本价是(9000+30003)3=6000元/㎡,如果开发商偷走了1㎡的建筑面积,那情况不会怎样呢?在这里假设这偷走的1㎡建筑面积由开发商加建已完成,它的建设成本也是3000元/㎡(如果这偷走的1㎡建筑面积由购房者自己加建已完成的话,开发商代价的成本为零),这时候每平方米的现实成本价是(9000+30004)4=5250元/㎡。

但因为政府规定不能建3㎡的建筑面积,房产证上也不能写3㎡,计算出来房子总价时也不能按这3㎡来计算出来,开发商在卖楼的时候不会把这偷走的1㎡说成是赠送给了1㎡,这时候按3㎡(实际是4㎡)建筑面积换算出来的成本价是(9000+30004)3=7000元/㎡,看上去比没有偷走面积时的成本价6000元/㎡喜。但只不过这时候它的现实成本价5250/㎡元早已比没有偷走面积时的成本价6000元低廉了750元/㎡。

这750元/㎡的利润就被开发商占为己有或者由开发商和购房者瓜分了。我总结了一条公式来体现每平方米建筑面积的成本价与偷走面积比例之间的关系:P=A(1+n%)D+B,其中P代表每平方米建筑面积的成本价,A代表地的总价,B代表每平方米建筑面积的建设成本,D代表政府容许这块地建设的建筑面积,n%代表偷得的建筑面积占到政府容许建设的建筑面积的百分比(假设所偷走的面积的建设成本也为B)。由于A、B、D都是相同的,当n%越大,P就就越小,这也是现在开发商偷走面积更加得意的原因。

从上面的公式可以显现出,这偷走面积的实质偷走的是地价,也相等于免费的提升了土地的容积率。偷走面积的仅次于受益方是开发商,购房者表面看上去样子占到了点低廉,其实不然。

受害者方是政府、建筑设计单位、购房者以及整个社会。首先开发商偷得这部分面积是不必缴地价及其他费用的,相等于政府白白萎缩了财政收入。其次对于建筑设计单位来说,因为设计费是按建筑面积的多少来缴纳的,开发商拒绝做到偷走面积的方案可玩性比不偷面积时小得多,而一般这些偷走的面积是没有办法缴纳设计费的。再度,对于购房者来说,表面上样子占到了点低廉,但由于除了开发商自己没有人不会清楚的确切该房子的现实成本价,因而购房者究竟占到了多少低廉,不确切,况且房子作为一件用于年限差不多上百年的耐用品,加建的这一部分的安全性就有一点猜测了。

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另外这种偷走面积的不道德造成了社会资源的很大浪费,因为偷走面积必须再行通过竣工验收后才能偷走,所以为了应付竣工验收所砌的墙体等,在偷走面积时都要拆毁,本来一次可以倒入好的楼板,为了偷走面积,分为了两次来倒入,浪费了人力和资源,污染了环境。对于社区设施来说,不会带给不少的压力,例如一个房子报建时是2房居住于3个人的,经过偷走面积变为4房了,居住于人口由3个变为5个了,这样整个小区相加一起人口的减少就是一个相当大的数字,不会导致社区设施符合没法实际市场需求。住宅建设是我国民生工程中的重要一环,无论开发商和建筑设计单位都应当以提升住宅的性能、提高住宅的居住于环境、减少住宅的文化和精神内涵等方面作为其主要目标。

而现在开发商把精力放到如何偷走面积上面,在他们的拒绝下建筑设计单位为了存活,即使有多大的不不愿,也不能跟随着开发商的脚步,把精力放到如何偷走面积上面去。一个方案能否被开发商表示同意,相当大程度上在于这个方案能否更容易偷走更加多面积上。设计的原意在这里被完全的政治宣传了。偷走面积这种现象的不存在,在房价下行时助推了地价和房价的下跌,而现在出了开发商抵抗房价上行的药方。

偷走面积这种现象的不存在歪曲了房价,歪曲了住宅的现实面积,同时也歪曲了社会的伦理道德,造成了更加多社会的不公。首先是导致道德法律上的不公。拿一般来说意义上的骗子来说,他们偷走了一定数额的财物,是犯法的,但我们的开发商偷走面积却能安然无恙,而开发商偷得的利益却比骗子小得多。在偷走面积这种现象上,开发商、建筑设计单位、购房者否犯法,有一点大家深思,也有一点我们的法律界人士研究。

当我们大部分人生活在这种偷走的面积里时,我们的内心否有过忧虑。其次是造成了多偷走面积的开发商与少偷或不偷走面积的开发商之间的不公平竞争。多偷走面积的开发商,其住宅的每平方米的现实成本价比少偷走或不偷走面积的开发商较低,不会偷走的开发商比会偷走的开发商赚。

再度是造成了普通商品房与经济适用房或廉租房在设计与修建上的不公。有些地方在一个住宅研发项目上限定版了要有一定比例的经济适用房或廉租房,这些经济适用房或廉租房由开发商建设并使用权获取给政府,是非盈利部分,因而经常出现了开发商对于可以出售的商品房,耗尽了偷走面积的方法,但对于经济适用房或廉租房,意味著不偷一点面积,即使是最常用的凸窗也不表示同意使用这种奇特的现象。对于开发商偷走面积的现象,制订面积测绘技术规范的部门以及适当的执法人员部门应当深思。那些不必计算出来建筑面积以及计算出来一半建筑面积的规定否还有不存在的必须,或许当初制订这些规定的时候是为了提高居住于空间,但现在这些规定产生的效果早已与想法相去甚远了。

期望我们的住宅设计和建设在全社会的共同努力下需要尽早返回长时间的轨道下,不要在偷走面积这个误区里越陷越深,因为住宅却是是是我们每一个人肉体和灵魂的居所,是一件大事。.。


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